關於部落格
  • 3861

    累積人氣

  • 0

    今日人氣

    0

    追蹤人氣

股市上沖下洗 小豪宅快要被壓垮了

商業周刊1030期   / (文)李郁怡

供需背離、銀行縮貸,套房投資現警訊
套房市場由熱轉冷,第二季推案金額較上一季大增一三八%, 但上半年銷售率卻下滑至四五%,加上金融機構緊縮貸款, 而近來股市震盪,會不會成為壓垮小豪宅的最後一根稻草?

商周第1030
出刊日2007.08.20
今年第二季全國套房推案金額衝上二百零九億元,較上一季大增一三八%,但上半年北台灣的銷售率已從八三%的高峰一路下滑到四五%,創下民國九十三年以來新低。供需背離,「小豪宅」已進入紅色警戒區。 房仲業者說,投資人如果現在才想要進場,千萬小心;如果想要退場,或許是時機。 高單價、低總價的「小豪宅」套房,是房市比較特殊的商品,前幾年,因為銀行資金寬鬆,房價偏低,貸款成本低,轉手就有利潤,特別受到投資人偏愛;建商爭先以「小豪宅」方式包裝都會區套房,北市精華區一戶十幾坪的套房,總價從新台幣四、五百萬元,一直喊到近千萬元,推案量大增。 不過,從今年上半年開始,情況有所反轉。房仲業者觀察,投資人對套房市場態度轉趨謹慎,有兩大原因:一是市場供需出現反向走勢,二則是金融業者開始緊縮小套房放貸。加上最近,股市上沖下洗,資金浮動,會不會成為壓垮「小豪宅」最後一根稻草? 根據《住展雜誌》調查,民國九十三年,北台灣的套房新推案戶數是五千五百一十七戶,銷售率為八三%,創下高峰。到了民國九十五年,新推案戶數全年達一萬五千三百戶,幾乎是前一年的兩倍,不過銷售率仍可維持在七六%。 今年上半年,套房新推案戶數再創新高。根據政大房地產研究中心與國泰建設七月三十一日公布的調查顯示,今年第二季單季全國小套房的推案戶數就達到三千七百零三戶,可銷售金額由上一季的新台幣八十八億元增加到二百零九億元,增加一三八%。 警訊一:推案量成長,銷售率卻下滑
在漲風過後,「地點」將是支撐小套房價位最重要的因素。(翁挺耀/攝)
而與去年同期新台幣一百零二億元可銷售金額相較,則增加了一○五%,增幅十分明顯。但是值得注意的是,《住展雜誌》的調查卻顯示,今年上半年新推案的銷售率由前一年的七六%降到了四五%。套房市場開始有供需背離的情況。 調查主持人政大地政系教授張金鶚分析,台北縣市因為豪宅與小套房推案大增,推升房價,但也因為投資需求降溫,使投資性產品銷售難以突破,「消費者在觀望,是警訊。」 警訊二:過去貸九成,現在最低五成 「其實許多投資客早就已經退場,」《住展雜誌》研發長倪子仁表示,除了因為套房單價已經很高,再轉手沒有利潤空間之外,銀行緊縮套房放貸,是重要主因。 土地銀行、台灣銀行、華南銀行、國泰人壽等大型金融機構,對於套房的貸款態度比起過去更為謹慎。過去在台北市精華地段的套房,貸款成數可以高達九成,現在則降到七、八成,而在台北市之外的套房,更降到五成。 而在利率方面,則視個人的信貸條件加碼,還款風險越高,利率越高。一般自用房屋房貸利率現在仍維持在三%以下,但套房的房貸年利率甚至可以高到四%到五%。 「如果從聯徵資料中發現,可能有還款風險的,我們根本就不貸,」一家大型金融機構房貸經理人表示。而銀行業者所謂還款風險高的觀察對象,也包括手上有多筆房貸的投資客。 銀行的態度之所以對投資客有這麼大的影響,是因為房貸的利率、成數、放款條件直接影響購屋成本。「想想看,原本套房自備款只要一成,現在加倍,自然會影響投資客的現金流動,」永慶房屋總經理廖本勝分析。 銀行縮手,加上供需警訊,以及最近股市震盪幅度劇烈,更為小套房市場平添變數。過去的經驗法則是,股市往往是房市的先行指標,房市的行情會落後於股市半年左右,如果股市好,房市隨即也會熱絡,如果股市不好,房市就起不來。不過,近年來,股市與房市之間的連動呈現背離的狀態,「台灣的房市大約三年前起漲,股市則落後得多,」東森房屋企畫經理陳偉文表示,尤其在前一波股市得利的,多半是大戶與法人,其實散戶並沒有吃到太多甜頭。 廖本勝表示,在股市賺到錢的大戶,最可能轉手去買的是豪宅與商辦,對套房的行情影響不大;但如果股市的跌幅超過預期,投資客比例高的小套房的確會有賣壓,但他認為,在總統大選之前,這樣的機率應該不高。 投資策略:進場慎選地點位置不佳,宜停損出手 信義房屋、永慶房屋、東森房屋等房仲業者,對於小套房市場觀察重點是「價格」,而價格能否維持有兩大指標,一是股市的營建類股是不是走強,二則是二○○八年總統大選。廖本勝表示,不管是哪一類的房地產商品,股市與房市的連動,最重要的指標就是股市營建類股的表現。 因為沒有比這些建築公司老闆,更瞭解房市的人,如果股市營建類股好,房市就不會太差。 另一個觀察的重要時間點則是二○○八年底到二○○九年初,理由不光是看好總統選前的股市行情不致大跌,更重要的是今年有許多套房新推案,屆時會浮現預售交屋高峰,「這是觀察套房行情能不能夠維持的關鍵,」信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮表示。 市場環境並不理想,現在還是進場買小套房的時機嗎?業者的建議是,「要非常謹慎。」慎選購屋標的地點還是第一考量,精華地區、捷運旁、行情不離譜的再作考量,要避開北縣有些大型集合的套房建案。另外,不管投資或要出租,一定要考慮銀行借款資金成本。 而如果是手上已經握有套房資產的投資人,廖本勝的建議是,先要考慮是自住還是投資,如果是投資,若有獲利可以考慮出場了,但還沒有獲利,就要考慮地點,地點不佳的,還是停損出手為宜。 本文章由「商業周刊」授權刊登,更多內容請見本期商業周刊

資料來源 摘自:全球華文行銷知識庫

資料來源 :1758網誌

相簿設定
標籤設定
相簿狀態